MISSION DEJA TROIS ANS A L'OCCASION DU DEBUT DE LA CRISE FINANCIERE MONDIALE DE 2008. Des changements importants ont eu lieu dans le monde au cours de cette période. BEAUCOUP DE PENSES QUE NOUS SOMMES SUR LE SEUIL DE NOUVEAUX CHOCS. L’AMÉRIQUE NE PEUT PAS COMPRENDRE SES PROBLÈMES, L’EUROPE ÉQUILIBRE VERS LE DÉFAUT DE DÉFAUT, UNE VAGUE DE RÉVOLUTIONS DANS LE MONDE ARABE. A l'heure actuelle, les Emirats arabes unis se tournent vers l'île de la stabilité dans la région. LA POPULATION DES EMIRATS GRANDIT, UN PROJET D'INVESTISSEMENT À LONG TERME EST RÉALISÉ, LES SECTEURS DE L'ÉCONOMIE SÛRONT RÉCUPÉRÉ LES PLUS TOUCHÉS DE LA CRISE. Nous discutons avec le responsable du département des investissements et de l'immobilier du Conseil russe des entrepreneurs à Dubaï et dans les Émirats du Nord, associé directeur d'IMEX Real Estate, Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, dites-moi s'il vous plaît, quels sont, à votre avis, les principaux résultats des trois années écoulées depuis le début de la crise pour le marché immobilier émirien?
Bien entendu, la crise financière mondiale qui a débuté en 2008 avec la faillite de Lehman Brothers a constitué un test sérieux pour l'ensemble du système économique mondial moderne. Et pour les Émirats arabes unis, ce test n’a pas passé sans douleur. Malgré le soutien sérieux du secteur pétrolier traditionnellement fort, presque tous les secteurs de l'économie ont subi une correction significative. Et, bien sûr, la crise est devenue un test particulièrement difficile pour le marché immobilier relativement jeune et en croissance rapide des Émirats arabes unis. La chute des prix de l’immobilier a représenté en moyenne environ 50% du niveau d’avant la crise. La conséquence d’une telle correction a été la stagnation et, par la suite, la disparition effective du marché dit «hors-plan», c’est-à-dire des objets vendus au stade du projet. En conséquence, les spéculateurs ont quitté le marché et celui-ci s'est réorienté vers l'immobilier fini et les utilisateurs finaux.
Ce n’est un secret pour personne qu’au cours des années qui ont précédé la crise, le marché immobilier des Emirats a connu une croissance fulgurante, en grande partie grâce à l’afflux d’investissements spéculatifs à court terme du monde entier. Les gens n’investissaient pas dans le but d’obtenir une propriété finie pour une utilisation future, mais dans le but de la revendre ultérieurement au stade de la construction ou même plus tôt. Les calendriers de financement prévoyant des paiements échelonnés pendant la période de mise en œuvre du projet, ils ont servi de levier financier pour jouer sur un marché en croissance. Pour cette raison, le marché de l’immobilier fini n’intéressait guère les spéculateurs. Ce segment a naturellement naturellement attiré les utilisateurs finaux, c’est-à-dire ceux qui avaient l’intention d’utiliser des biens immobiliers déjà construits à des fins de consommation ou d’investissement.
Naturellement, après la chute du marché, les spéculateurs l'ont quitté. Et les utilisateurs finaux sont restés. Le marché «sur plan», surchauffé par la spéculation, a disparu avec les spéculateurs, et le marché de l’immobilier fini (ou presque fini) est resté et a pris le devant de la scène. Au cours des trois dernières années, le marché s'est remis du choc, et ses participants ont pris conscience d'une nouvelle réalité et ont été réorganisés pour fonctionner dans de nouvelles conditions.
Les fondements législatifs du marché immobilier aux EAU ont-ils changé récemment?
Tout d’abord, il faut dire qu’il n’existe toujours pas de loi fédérale générale dans le domaine de l’immobilier aux Émirats arabes unis. Chacun des sept émirats réglemente de manière indépendante toutes les questions liées au marché immobilier sur son territoire. Le plus progressiste dans cette direction, traditionnellement, est Dubaï.
Juste avant le début de la crise à Dubaï, de nouvelles lois importantes ont été adoptées: sur l’enregistrement des nantissements immobiliers et sur l’enregistrement des objets non achevés. De plus, au cours des trois dernières années, plusieurs modifications ont été apportées au cadre législatif régissant les relations entre locataires et propriétaires, ainsi qu’entre investisseurs et promoteurs. En général, tous les changements visent à améliorer la réglementation législative du marché, à accroître sa transparence et à protéger les intérêts de ses participants.
Au niveau fédéral, l’événement le plus significatif concernant le marché immobilier a été l’introduction de modifications dans la procédure de délivrance des visas de résident. En mai 2009, pour la première fois dans l'histoire des Émirats arabes unis, le droit d'un propriétaire étranger d'immobilier résidentiel à obtenir un visa de 6 mois a été légalisé au niveau fédéral. Et à la fin du mois de juin de cette année, lors d’une réunion du gouvernement émirien, une décision a été annoncée d’augmenter la durée des visas accordés aux propriétaires étrangers de 6 mois à 3 ans. Et bien que la procédure d'octroi des visas ne soit pas encore claire, le simple fait de prendre une telle décision au plus haut niveau est, bien entendu, positif.
Quelles sont, selon vous, les perspectives du marché immobilier à Dubaï et dans les autres émirats?
Comme tout actif, la valeur de l'immobilier est soumise aux fluctuations cycliques. Les périodes de croissance laissent inévitablement la place à la baisse des prix et inversement. Cependant, la volatilité des prix de l’immobilier est relativement faible. Au moins, la fréquence et l'amplitude des fluctuations de prix sur le marché immobilier ne peuvent être comparées aux indicateurs correspondants du marché boursier. C’est pourquoi l’acquisition de biens immobiliers est considérée comme l’une des options de placement les plus fiables et les plus prudentes.
Bien entendu, le marché immobilier des Emirats a été durement touché par la crise. Cependant, le choc est passé et les acteurs du marché ont accepté de nouvelles conditions. Le marché est passé à une nouvelle étape - une croissance mature. En ce qui concerne Dubaï, nous pouvons maintenant affirmer avec certitude que le creux de l’automne est passé et que, dans les zones les plus fréquentées, les prix de vente et de location augmentent modérément. La plupart des acteurs du marché s'accordent pour dire que le marché va croître sans heurts au cours des prochaines années à Dubaï.
Sur quoi est basée cette confiance?
Jugez par vous-même. Au cours des trois dernières années, pas un seul nouveau projet résidentiel n'a été défini à Dubaï. Dans le même temps, selon le Centre de statistique de Dubaï, la population de l'émirat a augmenté de 300 000 habitants au cours de la même période et le processus de croissance se poursuit.
Cela est facilité par la stabilité politique, la sécurité, un climat favorable aux investissements, l’absence d’impôts et de restrictions à la circulation des capitaux, ainsi que la réduction considérable des coûts de gestion résultant de la crise (loyers des bureaux, frais de personnel, etc.). Tout cela attire les entreprises, ce qui nécessite des ressources humaines.
Le marché est en train d'absorber les excédents de l'immobilier dont la construction avait commencé avant la crise. Étant donné que l'immobilier est un actif dont la construction prend beaucoup de temps (le cycle de construction d'un bâtiment dure en moyenne deux à trois ans), une pénurie se produira inévitablement sur le marché dans un avenir proche. C'est pourquoi nous pouvons parler en toute confiance d'un scénario optimiste pour l'évolution de la situation sur le marché immobilier à Dubaï.
Pour ce qui est des autres émirats, à mon avis, Abou Dhabi a de très bonnes perspectives, dans lesquelles la plupart des revenus pétroliers sont accumulés. Dans le cas des émirats du nord, il est plus difficile de faire des prévisions claires. Ajman et Ras Al-Khaimah, par exemple, ont été confrontés à de graves problèmes en raison de la crise et, apparemment, il leur faudra beaucoup plus de temps pour les résoudre que Dubaï et Abou Dhabi.
En d’autres termes, pensez-vous que le marché immobilier le plus attrayant de Dubaï restera dans un avenir proche?
Oui Et cela est dû au fait que Dubaï possède le marché immobilier le plus vaste et le plus développé. Malgré le potentiel d'attractivité future des projets à Abou Dhabi, seul Dubaï peut offrir pour le moment une large sélection de propriétés finies dotées du statut de "pleine propriété", permettant ainsi aux étrangers de posséder des biens immobiliers. Ajoutez à cela l'infrastructure des sept émirats la plus développée, le climat d'investissement le plus favorable et les perspectives de développement.
Quel segment du marché immobilier de Dubaï trouvez-vous le plus attrayant en ce moment?
Les prix du marché sont maintenant attractifs dans tous les segments. Et si nous parlons d’acquisition de biens immobiliers pour votre consommation personnelle (par exemple, pour votre propre résidence ou pour héberger le bureau de votre propre entreprise), nous pouvons recommander en toute sécurité d’utiliser la situation actuelle et d’acheter un bien convenable à bas prix. Si nous considérons l’acquisition de biens immobiliers comme un investissement, je recommanderais alors de choisir un logement dans des quartiers populaires.
Le fait est que Dubaï est une ville de visiteurs. Plus de 90% des deux millions d'habitants de la métropole sont des expatriés. Tout le monde a besoin de vivre, de travailler, de se détendre quelque part. Le marché locatif est donc très développé. Le logement dans les projets populaires est très populaire et les revenus locatifs à Dubaï sont deux à trois fois plus élevés que dans les marchés développés. En outre, les impôts sur le revenu, ainsi que les taxes foncières, sont absents. Tout cela rend l'investissement dans l'immobilier résidentiel très attractif.
En ce qui concerne les bureaux, un grand nombre d’espaces de bureaux seront achevés et entreront sur le marché, dont la construction avait déjà commencé avant la crise. Par conséquent, du point de vue de la croissance de la valeur et du montant des revenus locatifs générés, les investissements dans l’immobilier de bureaux des prochaines années semblent, à mon avis, moins intéressants que les investissements dans le logement, par exemple.
Quelles recommandations pourriez-vous donner à nos lecteurs qui envisagent d’acheter une propriété dans les Émirats?
Pour ma part, il n’ya qu’une recommandation: acheter. Le marché s'est maintenant stabilisé, la tendance est clairement à la reprise et à la croissance, mais les prix n'ont pas encore réussi à augmenter de manière significative. Donc, si quelqu'un a des idées sur l'achat d'une propriété à Dubaï, le moment est venu.
Merci pour la conversation. Nous vous souhaitons du succès.
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l’achat de biens immobiliers à Dubaï auprès des spécialistes IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected]
